Uuden asunnon kauppakirjat allekirjoitettu! Tällä kertaa prosessi poikkesi vain vähän totutusta. Kaupat saatiin nimittäin aikaiseksi kokonaan ilman kiinteistövälittäjää.

Koko juttu sai alkunsa siitä, että halusin ihan toden teolla löytää seuraavan sijoitusasunnon. Etuovi/Facebookin asuntoryhmät/regionline ym. selattiin monta kertaa päivässä. Laitoin nettiin ilmoituksen, jossa kerroin etsiväni remonttikuntoisia 1h-3h -asuntoja alueelta. Kävin myös viemässä mieluisan taloyhtiön infotaululle ilmoituksen ostotoiveistani (tarjoten samalla myyjälle mahdollisuutta jäädä itse asuntoon vuokralle). Yhden ilmoituksen vein myös suoraan postilaatikkoon.

Päädyimme jättämään tarjouksen eräästä vasta Etuoveen myyntiin tulleesta remonttikuntoisesta asunnosta. Tarjoukset vaihtuivat puolin ja toisin, kunnes oman tarjouksemme ja myyjän vastatarjouksen välissä oli enää 1000€. Samana päivänä joku tuli ja tarjosi tuon tonnin enemmän jonka myyjä hyväksyi. Asia selvisi vasta kun sain lopulta välittäjän kiinni, joka oli halunnut tietysti homman vain maaliin eikä myyjälle parempaa hintaa sillä vaivannäöllä, että olisi ottanut kilpailevan tarjouksen meiltä. Olin lievästi sanottuna turhautunut, harmissani ja varma, että enää tälle kuulle emme parempaa kohdetta tulisi löytämään.

Tästä seuraavana aamuna sain kuitenkin puhelun henkilöltä joka haluaisi myydä asuntonsa taloyhtiöstä, josta olin lähtökohtaisesti jo kiinnostunut. Aikaisemmin mainitsemieni kaikkien keinojen käyttäminen siis lopulta palkittiin ja voittajaratkaisuksi paljastui infotaulun ostetaan asuntoja -lappu. Edellispäivän ohi menneen kaupan harmitus laantui nopeasti ja olin enemmän kuin tyytyväinen välittäjän laiskuuteen.

Tuon puhelun ja tämän päivän väliin mahtui selvittelyä ja tekemistä, mikä tavallisesti olisi kuulunut kiinteistövälittäjän työnkuvaan, mutta nyt pääsin vastaamaan tästä itse. Selkeitä käytännön ohjeita ei juuri netistä löytynyt ja ajattelin avata mitä kaikkea kauppa ilman välittäjää piti sisällään.

Oikea hinta

Myyjä järjesti itse näytön, jonne pääsimme heti ensimmäisen puhelun jälkeen. Kävimme asunnolla pyörähtämässä, juttelimme hetken ja lupasimme palata asiaan. Ei varsinaisesti mitään tavallisesta poikkeavaa, jos myyntispiikin puuttumista ei lasketa.

Ensimmäinen poikkeus välittäjän kanssa toteuttavaan asuntokauppaan oli, että myyjällä ei ollut tarkkaa käsitystä asunnon arvosta. Meillä oli omamme ja hänellä omansa. Uskon, että ammattilaisen arvio olisi ollut tässä tapauksessa enemmän meidän eduksemme, mutta muut hyvät puolet ajoivat tässä kaupassa ohi.

Myyjällä ei ymmärrettävästi ollut asunnosta vielä myöskään mitään asiakirjoja tai esitettä. Ymmärrän näiden olevan iso kulu täysin turhasta mikäli ainoa ostajaehdokas ei päätyisi tarjousta edes jättämään. Yhtiö oli kuitenkin meille jo ennestään tuttu, joten ainoa asiakirjavaatimuksemme oli päivitetty isännöitsijäntodistus ja sekin vasta tarjouksemme ehtona. Mikäli tarjoamamme hinta ei miellyttäisi ei myyjän tarvitsisi maksaa turhasta. Reilua mielestäni.

Ilman välittäjää asunnon arvon ja markkinahinnan löytäminen jäi selvitettäväksi meidän ja myyjän välille. Ensimmäinen tarjouksemme ja myyjän alkuperäinen hintatoive poikkesivat toisistaan 14 000€. Kumpikin osapuoli halusi päästä kauppoihin, joten perustelimme itse esittämäämme hintaa mm. seuraavilla seikoilla:

• Asuntoon oli kohdistumassa huomattava yhtiölainaosuus, jota ei oltu kuitenkaan vielä jyvitetty osakkaille
• Asunto oli asuttavassa kunnossa, mutta vaatisi remonttia
• Taloyhtiössä aikasemmin toteutuneet kaupat (€/m2)
• Hinta-arviolaskurit (esim. etuovi.com, OP, Blok.ai) arvioivat hinnan keskimäärin omaa ensimmäistä tarjoustamme matalammaksi
• Pystyisimme tekemään kaupat välittömästi ja ilman ylimääräisiä kulueriä tai vaatimuksia myyjälle

Tämän jälkeen löysimme yhteisen sävelen mielestäni helposti.

Elinikäinen hallinta- ja käyttöoikeus

Saimme isännöitsijäntodistuksen luettavaksi ennen viimeistä tarjoustamme. Yllätyksenä asunnon hallinta ei ollutkaan myyjällä vaan kolmannella osapuolella ja vielä elinikäisenä hallintaoikeutena. Elinikäinen hallinta- ja käyttöoikeus tarkoittaa, että henkilöllä on oikeus asunnon hallintaan ja sen mahdolliseen tuottoon koko loppuelämänsä ajan. Myös asunnon myyminen vaatii hallintaoikeudellisen luvan, mutta itse hallintaoikeus ei purkaudu myytäessä.

Mieleen palasi uutinen kesämökin ostaneesta pariskunnasta joka ei tiennyt saavansa kaupan mukana myyjän äidin. Kauhukuva piirtyi mieleen: ostamme asunnon, josta emme saa mitään tuottoa, mutta maksamme lainaa ja muita kuluja samalla kun meille tuntematon ihminen saa käyttää asuntoa vapaasti ja rajoittaa mahdollisuuksiamme tehdä sille mitään.

Ennen tätä en edes tiennyt tällaisen rajoitteen olemassaolosta. Sen sijaan että ulkoistaisin selvittämisen välittäjälle, pääsin (tai jouduin) itse tekemään tutkimusta aiheesta. Koska rajoite näkyi isännöitsijäntodistuksessa olisi tästä kaiken järjen mukaan tieto myös maanmittauslaitoksella, osakehuoneistoon kohdistuvana rajoitteena. Ei ollut.

Näiden tietojen valossa hallintaoikeuden purkamisesta tarvitsisi tiedottaa vain taloyhtiötä. Teimme viimeisen tarjouksemme kuitenkin ehdolla siitä että kaupantekohetkellä asunnon hallinta on vain myyjällä itsellään. Pankkimme juristin ohjeesta pyysimme varmuuden vuoksi todistuksen hallinnan purkamisesta, joka tuli kauppakirjan liitteeksi .

Kauppakirjan laatiminen itse

Kun olimme päässeet yhteisymmärrykseen hinnasta aloin laatia kauppakirjaa. Tämä on se osa prosessia, jossa välittäjän käyttäminen tuo varmasti eniten turvaa sekä ostajalle että myyjälle. En kuitenkaan oman kokemukseni perusteella voi suositella luottamaan kovin sokeasti edes välittäjän laatimaan kauppakirjaan, joten tämän itse laatiminen ei ollut ongelma.

Tällainen kahden Matti Meikäläisen kauppa vaatii luottamusta puolin ja toisin. Tapauksessamme myyjä vaikutti aidolta ja rehdiltä tyypiltä, joka ei tahallaan jättäisi jotain kertomatta tai toimisi muuten vilpillisesti. Halusimme olla myös itse luottamuksen arvoisia ja pyrin laatimaan kauppakirjan mahdollisimman neutraaliksi. Ei ehtoja omaksi edukseni tai kohtia joita voisi tulkita väärin.

Sopivan kauppakirjapohjan löysin ehkä vähän yllättäen Suomen Vuokranantajien sivuilta. Heillä on jäsenille paljon vuokraukseen liittyvää neuvontaa, sisältöä ja asiakirjoja, mutta kauppakirjapohjaa ei tietääkseni aikaisemmin ole ollut tarjolla. Kaikki heidän asiakirjamallinsa ovat juristien laatimia, joka toi oman luotettavuuslisänsä siihen, että laadin kauppakirjan ostajana itse.

Minulta löytyi kotoa kuuden aikaisemman asuntokaupan kauppakirjat, jotka kävin läpi ja lisäsin tarvittavia kohtia käyttämääni pohjaan. Omia tarkentavia kohtia lisäsin mm. koskemaan yhtiön lunastuslauseketta, joka ei tässä kaupassa päde ja hallintaoikeutta liittyen aikaisempaan tietoon kolmannen osapuolen oikeuksista.

Kokonaisuudesta tuli todella hyvä vaikka itse sanonkin. Kauppakirjan luki varmuuden vuoksi myös puolueeton, ja kiinteistövälittäjänä aikaisemmin toiminut henkilö.

Nimet alle ja kättä päälle

Jouduin kysyä pankistani niinkin yksinkertaisen kysymyksen kun ”miten kaupat hoidetaan käytännössä?”, mutta eipä ole ikinä aikasemmin tarvinnut tehdä juuri muuta kun kirjoittaa oma nimi paperiin. Nyt paikalla olisi vain ostajista minä ja myyjä. Kumppanini oli työmatkalla allekirjoituspäivänä, joten loimme valtakirjan jotta pystyin allekirjoittamaan meidän kummankin puolesta.

Käytännössä tehtävämme oli:

• Luoda ja allekirjoittaa valtakirja kahdella todistajalla
• Allekirjoittaa kauppakirja
• Valtuuttaa pankki maksamaan kauppahinta myyjän ilmoittamalle tilille
• Tehdä myyjän kanssa siirtomerkintä osakekirjaan
• Viedä meille siirtomerkinnöillä luovutettu osakekirja pankkiin
• Viedä allekirjoitettu kauppakirja liitteineen pankkiin
• Tehdä varainsiirtoveroilmoitus
• Maksaa varainsiirtovero omatoimisesti netissä
• Valtuuttaa pankki sähköistämään osakekirja maanmittauslaitokselle
• Toimittaa allekirjoitettu kauppakirja liitteineen isännöitsijälle

Säästö on kummankin etu

Haluan ajatella että tämänkaltaisessa kaupassa kumpikin osapuoli hyötyy siitä että välittäjälle maksettavalta palkkiolta säästytään. Kyse on kuitenkin useammista tuhansista euroista. Maksoimme oman kattohintamme asunnosta, enkä usko että julkisesti välittäjän kautta myyntiin laitettuna olisi korkeampaa hintaa edes tarjottu, saati ehdoitta. Sillä että myyjä tuli meitä hinnassa vastaan oli hänelle enemmän taloudellista hyötyä kuin siinä, että sama kauppa olisi toteutunut välittäjän kautta mahdollisesti usean kuukauden päästä samaan hintaan, jolloin hän olisi maksanut asunnon ylläpito- ja lainakulut sekä välittäjän palkkion.

Asuntokauppa ilman välittäjää onnistui siis näin ostajan näkökulmasta ainakin sujuvasti ja oikeastaan aika vaivatta. Olen ollut jostain syystä aina vähän skeptinen yksityishenkilöiden jättämistä myynti-ilmoituksista, mutta tämä oli selkeä maineenparannus omissa silmissäni!